Quel placement immobilier en fonction de votre âge?  

L’immobilier est un des investissements préférés des Français car c’est le seul qui permet d’avoir, à terme, un capital avec effet de levier. Avec les conditions de prêt très alléchantes de ces derniers temps, l’investissement dans la pierre ne cesse de se développer et de gagner en dynamisme. Se lancer dans l’immobilier c’est bien, mais se lancer intelligemment est mieux et l’âge de l’investisseur est un paramètre à prendre en compte car on n’investit pas de la même façon à 30 qu’à 50 ans.

À 30 ans, privilégier le locatif

Souvent, il suffit de disposer d’un petit fond, de quoi payer le notaire et les quelques autres frais  pour pouvoir se lancer dans un investissement immobilier puisque les banques sont prêtes à financer jusqu’à la totalité de l’opération. Mais il faut être prudent et réfléchi. Certaines copropriétés nécessitent de gros travaux et si le trentenaire met tout ses fonds dans l’obtention du prêt et l’achat, il risque d’être bloqué. Il faut donc  toujours garder un minimum de liquidités en prévision d’éventuels travaux ou à défaut, garder une certaine capacité d’endettement.

Il est parfois plus logique d’investir dans le locatif, surtout lorsque la résidence principale est trop chère. Et même s’il y a des travaux, ceux-ci allègent la fiscalité déjà avantageuse par rapport aux propriétaires occupants.

À 40  ans, on s’endette intelligemment

À cet âge, il est bon d’exploiter au maximum sa capacité d’endettement. L’idéal est un achat en SCPI (société collective de placement immobilier) qui est accessible  dès 70 000 euros et finançable par un emprunt. Mais là encore, la vigilance est de mise car un changement de conjoncture est toujours possible (l’immobilier ne fait pas qu’augmenter de valeur) et dans ce cas, l’acheteur peut se retrouver en grande difficulté. Il faut bien choisir le bien et réfléchir aux contraintes locatives. Les SCPI ont l’avantage de gérer les biens à la place des investisseurs mais les frais d’achat sont les mêmes et les biens sont plus complexes à liquider.

L’erreur à ne pas commettre à 40 ans, c’est l’achat d’une résidence secondaire alors qu’on n’est pas encore propriétaire de sa résidence principale ou d’une résidence locative. La résidence secondaire représente un poids mort, elle est imposée, ne rapporte presque rien et nécessite souvent de gros frais d’entretien.

À 50 ans, on pense sa fiscalité

À cet âge, le patrimoine est souvent important mais les impôts sont très élevés, surtout lorsqu’on détient des biens locatifs qui sont taxés à la tranche marginale de 15,5% de prélèvements sociaux en plus des impôts locaux. Et avec l’ISF, on risque de se retrouver étranglé par la fiscalité.

Le mieux est donc de penser à défiscaliser en optant pour des formules qui bénéficient d’imposition plus clémente comme la location meublée qui permet de déduire tous les frais de ses revenus locatifs.

L’autre alternative est d’introduire des SCPI dans une assurance-vie, ainsi les revenus ne sont pas distribués et lorsque le contrat atteint huit ans, les rachats ne supportent que les prélèvements sociaux, à raison de 7,5 % de fiscalité lorsque les intérêts dépassent 4 600 euros par an.

À 60 ans, on pense à la relève

À cet âge on commence à penser à sa succession et à ses modalités. Il faut savoir que les immeubles sont soumis à de gros droits de succession contrairement aux liquidités transmises par l’assurance-vie qui sont exonérées jusqu’à 152 500 euros par bénéficiaire.

Pour transmettre mieux et plus après son décès, il est préférable de liquider progressivement ses biens et de convertir les fonds obtenus en assurances-vie qui profiteront mieux aux successeurs.